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            以低價房屋置換低價房屋如何認定受賄數額

            發布日期:2022-04-06信息來源:中國紀檢監察報字號:[ ]

            【典型案例】

            甲系某國有公司總經理,乙系私營企業主,丙系甲的同學、某國有房地產企業負責人。甲曾經利用職務便利,在多個事項上為乙提供幫助,甲與丙無任何職務關聯。

            2016年2月,丙向甲推薦,請其購買丙公司開發的樓盤東風小區,并承諾給予權限內的最大折扣8折(同期對外銷售一般為95折),后甲從東風小區選中一套總價200萬元的房產(現房),按照8折的價格160萬元與丙公司簽訂購房合同,并支付房款。同年4月,在甲與乙聊天時,偶然談及其購買了東風小區樓盤,乙聽后表示,其公司開發的西風小區(期房)質量更好,升值潛力更大,向甲推薦。甲稱自己資金有限,且購買東風小區時享受了低折扣,不打算再購買西風小區房產。乙表示,甲可以將購買的東風小區房產以購買價置換給乙公司,乙公司以“內部員工價”向甲出售西風小區房產,甲同意。同年6月,甲在西風小區選中一套總價400萬元的房產。7月,甲與乙公司簽訂購房合同,約定以75折的“內部員工價”共計300萬元購買該房產,并將東風小區房產鑰匙交給乙公司。2016年10月,甲向乙公司支付140萬元差價。后西風小區房產交房,甲一直將其對外出租。為少繳稅款,2018年5月,甲配合乙將東風小區房產過戶至乙公司名下。2020年2月,甲案發。

            【分歧意見】

            上述案例中,對于甲是否屬于通過“以明顯低于市場的價格購買房屋”的方式收受乙的利益輸送,有不同意見。

            第一種意見認為,甲購買東風小區房產享受的是8折,置換西風小區房產時享受的“內部員工價”是75折,兩套房屋折扣力度相近,甲、乙互相置換屬于自愿、公平行為,甲不存在以“明顯低于市場的價格”購買乙房屋的情形。

            第二種意見認為,甲購買東風小區房產的總價為200萬元,折扣為8折,節約資金40萬元;購買西風小區房產的總價為400萬元,“內部員工價”為75折,節約資金100萬元。二者相差60萬元,因此,應認定為甲通過置換方式收受乙的利益輸送60萬元。

            第三種意見認為,不能簡單用東風小區、西風小區兩套房產折扣節約的資金相減,來計算利益輸送數額,而應通過計算兩套房產當時的市場價與各自實際支付價之間的差額,來判斷是否存在利益輸送以及利益輸送的金額。

            【評析意見】

            筆者同意第三種意見。具體分析如下:

            甲在購買東風小區房產時,由于其同學丙的原因,因此享受了低于市場正常優惠的折扣,因甲與丙無任何職務關聯,故該筆優惠并非利益輸送,甲不構成受賄。同時,自2016年2月到甲置換西風小區房產,中間經過幾個月時間,房屋價格可能發生變化,因此,甲以其購入價160萬元將房產轉讓給乙公司,確實讓乙公司占有一定“利益”;另一方面,甲作為非乙公司員工,以“內部員工價”75折購買西風小區房產,也占有乙公司的一定“利益”。對于兩個“利益”的大小,由于樓盤的市場折扣力度不同、購買時間變化等因素,不能簡單以兩套房產享受的折扣金額的差作為計算認定標準,而應選擇更為精準、嚴謹、科學的思路和方法。具體而言,應選擇甲、乙正式實施置換房產的時間為節點,由專業機構分別對東風小區、西風小區兩套房產當時的市場價格進行評估,再與甲實際購入支付價格相減,進而判斷甲乙在置換兩套房屋中各自占有的“利益金額”,以此判斷甲是否接受了乙的利益輸送。

            在認定上述問題中,需要注意以下幾方面問題。

            一是置換時間節點的選擇必須精準。由于置換的時間節點影響房產價格的評估認定,因此在時間點的選擇上,必須十分精準、科學,確保評估結論得到甲乙當事人的認可。該案例中涉及多個時間節點,其中甲乙口頭達成置換約定的時間為2016年4月,甲挑選西風小區房產的時間點為6月,具體與乙公司簽訂房屋合同的時間為7月,交齊尾款時間為10月,最終將東風小區房產正式過戶給乙公司是2018年5月。根據案件事實,上述幾個時間節點中,最科學的應是2016年7月甲與乙簽訂購房合同并將東風小區房產鑰匙交給乙公司,此時,甲、乙雙方正式實施置換房產行為,至于其他時間節點,均為置換的準備階段或后續自然延續階段,不宜作為評估節點。

            二是確保房產評估方法科學嚴謹。在委托有資質的房產評估機構對2016年7月東風小區、西風小區兩套房產的市場價進行評估時,必須與評估公司充分溝通,選擇科學的評估方法和足夠的取樣樣本。特別要注意,由于上述小區在市場上正常銷售時即存在一定折扣,因此不能僅以房屋原價作為取樣標準,而應注意收集市場上一般客戶同期購買同類房產時的平均成交價格,以此精準計算出兩套房屋當時的市場價,確保鑒定結論的科學性和可信性。上述案例中,經評估,2016年7月東風小區房產的市場價為195萬元,甲的實際購入價為160萬元,差額35萬元;同期西風小區房產的市場價為390萬元,實際購入價為300萬元,差額90萬元,二者相減為55萬元。因此,最終認定甲通過與乙置換房屋的方式,接受乙的利益輸送55萬元。

            三是科學精準計算甲應退繳的贓款和孳息數額。2020年甲案發后,需要退繳的贓款金額是多少?上述認定甲通過“置換”房屋方式,收受乙的賄賂金額為55萬元,但在追繳贓款時,除了受賄本金外,考慮55萬元作為購房資金去向明確,且經過4年時間房屋價格大幅升值,因此應將升值部分金額作為孳息予以追繳。具體計算方式為,先算出55萬元在西風小區房產市場價390萬元中所占比例(14.1%),再對2020年2月甲案發時西風小區房產的價格進行評估(如600萬元),最終兩數相乘,計算出案發時該55萬元賄賂款對應房屋份額的價值(84.6萬元),因此,甲需退繳贓款及孳息共計84.6萬元。此外,該案例中,西風小區房產收房后,甲一直將該房屋出租,對于其用賄賂款購房部分產生的租金,嚴格來講也屬于受賄孳息,也應予以追繳。具體計算時,應從該房產出租之日起算,以甲將贓款84.6萬元退繳到辦案機關賬戶為截止日期,精準計算出該房產在此階段的總計房租金額,同時扣除該階段房屋的物業費、取暖費等正常支出,再乘以14.1%,確保孳息的計算精確、嚴謹。艾萍 


            在公交车上震蛋器折磨自己
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